Immobilienbewertung Renningen

Immobilienbewertung Renningen

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Immobilienbewertung Renningen – Wissenswertes zu den unterschiedlichen Arten der Wertermittlung

Für eine Immobilienbewertung in Renningen kann es unterschiedliche Anlässe geben: Kauf oder Verkauf einer Immobilie; eine Bewertung im Rahmen einer Erbschaft, Scheidung oder Schenkung; für die (Gebäude-/Sach-) Versicherung oder für das Finanzamt. Die Immobilienbewertung bildet für viele Bereiche unseres Rechts- und Wirtschaftslebens eine elementare Grundlage.

Anlässe für eine Immobilienbewertung:

  • Verkehrswertgutachten (z. B. bei Scheidung, Erbschafts- und Schenkungssteuer)
  • Kurzgutachten (z. B. bei einer außergerichtlichen Einigung bei Scheidung oder Erbe; Vermögensplanung)
  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • Beleihungswertgutachten (Basis für Darlehnsaufnahme)


Immobilienbewertung beim Hauskauf oder Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, ist es wichtig, unnötige Risiken zu vermeiden und unangenehme Überraschungen vorzubeugen. Daher sollten Sie sich intensiv auf die anstehende Verhandlung vorbereiten. Für eine erfolgreiche Preisverhandlung ist es unerlässlich, den Wert des Objektes, den üblichen Marktpreis und die wichtigsten Eckdaten zu kennen. In dem Fall liefert das Kurzgutachten eine neutrale, stichhaltige Werteinschätzung als Basis für eine faire Preisverhandlung. Mit dem Ergebnis einer Immobilienbewertung können Sie nicht nur mit einem sicheren Gefühl eine Kaufentscheidung treffen, sondern auch beziffern, ob mögliche Instandsetzungsmaßnahmen in naher Zukunft nötig sind.

Auch als Verkäufer einer Immobilie können Sie von einer Immobilienbewertung profitieren. Damit Sie einen realistischen und fairen Angebotspreis festlegen können, ist es wichtig, den Wert der Immobilie beziffern zu können. Denn verlangen Sie einen deutlich höheren Preis als Ihre Immobilie wert ist, findet sich evtl. kein Kaufinteressent und ein nachträglich reduzierter Kaufpreis wirkt sich oft nachteilig aus. Ein von Vornherein zu niedriger Angebotspreis, kann auf der anderen Seite potenzielle Käufer verunsichern und die Frage aufkommen lassen, ob Ihre Immobilie möglicherweise versteckte Mängel oder Schäden aufweist.

Immobilienbewertung beim Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten umfasst die komplette Dokumentation aller nötigen Unterlagen zu Ihrer Immobilie. Sämtliche Faktoren werden begutachtet, eventuelle Schäden oder Mängel und Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen und im Anschluss sehr detailliert im Gutachten festgehalten. Dies ist die geläufigste und umfangreichste Form der Immobilienbewertung und ist u. a. bei Streitigkeiten vor Gericht zwingend erforderlich. Bei einer Scheidung ist es beispielsweise notwendig, das Vermögen der Ehepartner zu beziffern, um eine Vermögensaufteilung zu erstellen.

Falls eine Immobilie oder ein Grundstück Bestandteil einer Erbschaft oder Schenkung ist, bittet das Finanzamt die Erben und Beschenkten über die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zur Kasse. Dabei richtet sich die Höhe der zu zahlenden Steuer nach dem Verkehrswert der übertragenen Immobilie oder des Grundstücks. Die Immobilienbewertung wird vom Finanzamt anhand eines einfachen Standardverfahrens vorgenommen. Häufig ist der so pauschal vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert deutlich höher als der tatsächliche Immobilienwert. Die fällige Steuer und damit die Belastung für Sie fällt höher aus, als es notwendig wäre. Daher ist die Hinzuziehung einer fachkundigen Person zu Empfehlen.

Immobilienbewertung in Form eines Kurzgutachtens

Ein Kurzgutachten ist die richtige Dienstleistung für eine kurze, prägnante und vergleichsweise kostengünstige Bewertung Ihrer Immobilie.

Im Rahmen eines Kurzgutachten werden die wichtigsten Prüfkriterien zu einem Objekt (Zustand, Mängel, Gesamtwert) schriftlich in knapper, aussagekräftiger Form festgehalten. Dadurch erhalten Sie zeitnah ein schriftliches Gutachten mit einem belastbaren Immobilienwert. Vor allem kommt das Kurzgutachten zum Einsatz, wenn verschiedene Eigentümerparteien einer Immobilie involviert sind. Dies kann z. B. bei einer Scheidung der Fall sein, wenn eine außergerichtliche Einigung getroffen werden soll.

Immobilienbewertung beim Beleihungswertgutachten

Falls Ihre Immobilie als Sicherheit für einen Kredit oder ein Darlehen dienen soll, taucht früher oder später die Frage nach einem Beleihungswertgutachten auf. Der Beleihungswert informiert darüber, welchen Wert der Kredit bzw. Darlehensgeber aufgrund von Zahlungsproblemen des Kreditnehmers durch einen Verkauf oder eine Versteigerung des beliehenen Objektes mindestens erzielen kann. In den meisten Fällen vergeben Banken bzw. Kreditgeber Kredite über ca. 60 – 80 % des Immobilienwertes.

Verfahren zur Immobilienbewertung

In Deutschland gibt es klare gesetzliche Vorschriften auf welche Art und Weise ein Gutachter eine Immobilienbewertung vornehmen darf. Um eine gesetzeskonforme und plausible Immobilienbewertung durchzuführen, sind umfassende bautechnische, juristische und betriebswirtschaftliche Sachkenntnisse erforderlich.
Der aktuelle Verkehrswert eines Gebäudes zu einem Stichtag, wird mit einer Gebäudewertermittlung bestimmt. Es gelten drei Methoden der Bewertung in Deutschland als standardisiert. Diese Verfahren sind durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtlich detailliert geregelt und durch die Rechtsvorschrift wird eine rechtsverbindliche Vergleichbarkeit der Immobilienbewertung gewährleistet. Darüber hinaus gibt es weitere Bewertungsmethoden (international), welche sich je nach Bewertungsanlass und Immobilientyp eignen.

Welche Methoden gibt es, um das Verkehrswertgutachten zu erstellen?

  • Sachwertverfahren: Die Wertermittlung erfolgt anhand des Wiederbeschaffungswertes des Objektes, unterBerücksichtigung der Bausubstanz und basiert auf dem Bodenrichtwert und den Herstellungskosten.
  • Vergleichswertverfahren: Der Marktwert der Immobilie wird mit Hilfe sogenannter Vergleichsgrundstücke ermittelt, indem dieser mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien abgeglichen wird.
  • Ertragswertverfahren: Auf Basis der dauerhaft erwirtschafteten Erträge wird der Ertragswert des Gebäudes bestimmt.


Das Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren legt der Experte seinen Fokus auf den materiellen Wert einer Immobilie. Demnach bezieht sich der Sachwert auf die Bausubstanz. 2012 hat das Bundesbauministerium eine 47-seitige „Sachwertrichtlinie“ veröffentlicht, in der alle den Immobilienwert beeinflussenden Faktoren benannt und zueinander in Bezug gesetzt werden. Die gebräuchlichste, aber auch komplexeste Methode zur Immobilienbewertung stellt das Sachwertverfahren dar. Auf Basis der folgenden drei Komponenten wird der Sachwert errechnet:

  • Bodenrichtwert (Grundstückswert)
  • Herstellungskosten des Gebäudes und
  • Herstellungskosten der Außenanlagen (z. B. Garagen, Wege etc.)

Ein örtlicher Gutachterausschuss bestimmt den Bodenrichtwert. Eine Rolle spielt dabei einerseits die Art des Ausbaus (Unterkellert/Dachboden) sowie anderseits die Qualität der einzelnen Bauteile, auch die Verkaufspreise in der jeweiligen Lage werden herangezogen.
Die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie werden aus diesen beiden Positionen über ein komplexes Modell pro Flächeneinheit, die je nach Standard stark variieren kann, berechnet.

Im weiteren Verlauf der Wertermittlung wird die Alterswertminderung mit einbezogen. Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnungen oder Häusern beträgt laut Gesetzgeber 80 Jahre, wobei von einer jährlichen Wertminderung von 1,25 % ausgegangen wird. Das Resultat aus Bodenrichtwert und der Alterswertminderung gibt den Gebäudesachwert an. Dieser wird abschließend mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Als objektive Methode zur Ermittlung des Subtanzwertes einer Immobilie kommt hauptsächlich das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zum Einsatz. Zudem ist es das einzige Verfahren, welches sich für die Wertermittlung industriell genutzter Objekte eignet. Für die exakte Wertermittlung wirkt sich die fehlende Datenbasis für moderne Häusertypen nachteilig aus.

Das Vergleichswertverfahren

Ein Immobiliengutachter nimmt mit Hilfe des Vergleichswertverfahren die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise vor. Für das Ermittlungsverfahren dienen erzielte Verkaufspreise bei vergleichbaren Objekten. Diese präzise Methode bietet sich zur Bestimmung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen an.

Das Grundprinzip des Marktes ist leicht nachvollziehbar: Unter Berücksichtigung der Herstellungskosten richtet sich der Wert einer Immobilie danach, wie viel Geld andere Käufer bereit sind, dafür auszugeben. Wenn sich kein Käufer findet, der einen, entsprechend den Baukosten, angemessenen Preis zahlen möchte, wird der Wert eines hochwertigen Gebäudes gemindert. Umgekehrt kann eine Immobilie, einen Preis erzielen, der die Herstellungskosten übersteigt, wenn eine hohe Nachfrage besteht.

Eine hinreichend große Anzahl von Objekten, die viele Übereinstimmungen aufweisen, werden bei dieser Methode miteinander verglichen. Dafür nutzt ein ausgewiesener Spezialist eine anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Um die Vergleichswerte und ihr Relevanz für den Immobilienwert angemessen einschätzen zu können, benötigt der Spezialist Fachkompetenz und ausreichend Erfahrung.

Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie häufig zu hoch ein, weil sie die preislichen Auswirkungen der Bausubstanz und Lage überbewerten. Besonders Investitionen, die die Restnutzungsdauer des Objektes verlängern wirken sich positiv auf den Wert aus.

Eine zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode bietet das Vergleichswertverfahren, bei der der Immobilienwert optimal mit dem Marktniveau abgeglichen wird. An seine Grenzen stößt es allerdings, wenn Vergleichsparameter fehlen oder besonders komplexe, außergewöhnliche Immobilien bewertet werden sollen. Aus diesem Grund ist das Vergleichswertverfahren das geeignetste Verfahren für Eigentumswohnungen.

Das Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren wird das Objekt von einem Immobiliensachverständigen anhand von den erwirtschafteten Erträgen, die es als Mietobjekt einbringt, bewertet. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn der vorrangige Nutzungszweck einer Immobilie ist, Gewinn zu erwirtschaften.
Mit dem Ertragswertverfahren werden Objekte mit Mietvertrag oder gewerblich genutzte Immobilien bewertet, da hier andere Regeln und Vorschriften gelten als für selbst genutzte Immobilien. Es gibt fünf Faktoren die für das Ertragswertverfahren entscheidend sind.

  • der Bodenwert bildet wie beim Sachwertverfahren die Basis der Berechnung
  • der Liegenschaftszins gibt den Prozentsatz der marktüblichen Verzinsung von Immobilienvermögen an. Bei Wohnobjekten gelten als Richtwert 5 %.
  • die Einnahmen und Unterhaltskosten: Der Rohertrag, also die Jahresmiete, ist für den Vermieter eine wichtige Größe. Die nicht auf die Miete umlegbaren Bewirtungskosten werden vom Rohertrag subtrahiert.
  • der Vervielfältiger ergibt sich aus der Multiplikation von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, der Bodenwert wird dabei nicht berücksichtigt.
  • der bauliche Zustand beeinflusst den Ertragswert, je nach Zustand des Gebäudes.

Der Ertragswert ist nicht identisch mit dem Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Berechnungsmethode, die auf den realen Zahlen der Vermietung basiert. Da der Ertragswert wesentlich vom Liegenschaftszins abhängig ist, müssen ausreichend viele Daten für die Berechnung des Liegenschaftszinses vorliegen.

Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Kaufpreis?

Der Verkehrswert ist nicht mit dem Kaufpreis gleichzusetzen, da der Verkehrswert ein objektiver Wert ist, welcher z.B. von einem Immobiliensachverständigen, unter Berücksichtigung von verschiedenen Faktoren, durch ein Wertermittlungsverfahren festgestellt wird. Der Kaufpreis ist der tatsächlich gezahlte Betrag, der zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt wurde. Dieser kann sowohl positiv als auch negativ von dem Verkehrswert abweichen.

Was mindert den Immobilienwert?

Verschiedene Faktoren können den Wert der Immobilie vermindern. Für den Immobilienwert spielt die Grundfläche und der Zuschnitt, das Alter und der energetische Zustand, sowie die Ausstattung des Objektes eine große Rolle. Durch die Nutzung des Gebäudes mindert sich der Wert der Immobilie, die Höhe dieser Wertminderung wird als Altersabschlag bezeichnet. Es gilt also je älter die Immobilie, umso höher ist der Abschlag. Ebenfalls bedeutend für den Wert ist die Lage des Objektes, die wirtschaftliche Situation der Kommune und die aktuelle Marktsituation. Natürlich mindern auch Mängel und Schäden am Gebäude den Wert. Hierbei sollte gut überlegt werden, ob es sich lohnt die Mängel vor dem Verkauf beheben zu lassen oder die Wertminderung in Kauf zu nehmen. Auch laufende Belastungen (Kredite) mindern den Immobilienwert. Wenn Sie die Kredite vor dem Verkauf ablösen, müssen Sie allerdings auch mit höheren Kosten rechnen.

Zwangs- oder Teilungsversteigerung: Sind Sie als Kreditnehmer insolvent und können Ihren Kredit nicht auf anderem Wege zurückzahlen, kommt es zur Veräußerung Ihrer Immobilie mittels Zwangsversteigerung. Zudem kann es auch zur Zwangsversteigerung kommen, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht über die Nutzung der Immobilie einig ist. Grundlage für die Versteigerung ist dann ein Verkehrswertgutachten, das Auskunft über den Immobilienwert gibt.

Wo kann ich den Verkehrswert meines Hauses erfahren und wie realistisch ist dieser?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist ein Ergebnis einer fachgerechten Schätzung, welcher im Regelfall vom Finanzamt festgestellt wird. Natürlich hat jeder Eigentümer die Möglichkeit einen Immobiliensachverständigen zu beauftragen. Geprüfte Sachverständige für Immobilienbewertungen wählen das geeignetste Verfahren für Ihre Immobilie aus und können aufgrund ihrer Fachkenntnisse ein verlässliches Ergebnis ermitteln. Der Verkehrswert kann eine Einschätzung geben in welchem Bereich sich der wahrscheinlichste Kaufpreis befindet. Der Wert kann, abhängig von verschiedenen Faktoren, etwas höher oder niedriger liegen.

Immobilienbewertung für Renningen - Mit zertifizierten Immobiliengutachtern von Bauexperts

Unsere Immobiliengutachter ermitteln neutral und unabhängig den Marktwert Ihrer Immobilie. Bauexperts Immobiliengutachter haben mindestens eine der nachfolgenden nachgewiesenen Qualifikationen von einer unabhängigen dritten Instanz:

  • öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter
  • Staatlich geprüfter Immobiliengutachter
  • Durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle zertifizierte Immobiliengutachter (z.B. TÜV Rheinland, TÜV Süd, DEKRA, IQ-Zert)

Als Immobiliengutachter für Immobilienbewertung erstellen und prüfen wir für Sie Verkehrswertgutachten für eine Immobilie in und um Renningen nach gesetzlichen Vorgaben und gerichtlich anerkannten Grundsätzen im Sinne des § 194 BauGB. Unsere Gutachter ermitteln unabhängig und fair den Marktwert Ihrer Immobilie. Für Ihre Immobilienbewertung verfassen unsere Immobiliengutachter gerichtsfeste Immobiliengutachten. Diese werden unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben, des Baugesetzbuches (BauGB) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) professionell angefertigt.

  • Zertifizierte Immobiliengutachter (zertifiziert z.B. durch TÜV Rheinland, DEKRA, IHK, DIA)
  • Unabhängige & neutrale Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie
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  • Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB für Gerichte
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  • Kurzfristige Besichtigungstermine - auch am Wochenende möglich (einfach unverbindlich anfragen)
  • Kurzgutachten, falls Sie kein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigen (z.B. für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Renningen)
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  • Wertgutachten & Immobilienbewertung für Bilanzierungszwecke
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  • Ausgezeichnete Kenntnis der Marktlage in Renningen und Umgebung durch ortsansässige bzw. ortsnahe Immobiliengutachter in Ihrer Nähe

 

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